Como fazer o cálculo de rendimento do investimento imobiliário?

7 minutos
|23/07/2019
Como fazer o cálculo de rendimento do investimento imobiliário?
Investimento Imobiliário

Investir em imóveis pode ser uma ótima forma de aplicação para o dinheiro: é segura e oferece opções para todos os investidores, além de um grande potencial de valorização. No entanto, o sucesso de um investimento imobiliário depende de considerações e planejamento – garantindo que o dinheiro aplicado gere um retorno satisfatório. Assim, saber calcular o rendimento de um investimento imobiliário é essencial para definir se ele será bem-sucedido, assegurando que o investidor está fechando um bom negócio.

Mas isso pode ser um pouco complicado – afinal, um investimento imobiliário envolve diversos aspectos financeiros que afetam a sua lucratividade, e muitos investidores ainda têm dúvidas sobre como descobrir o rendimento dos seus negócios. Confira, a seguir, como fazer este cálculo, e outros aspectos financeiros que você pode analisar para fazer negócios bem-sucedidos.

O que é a rentabilidade?

A rentabilidade é o retorno de um investimento – ou seja, quanto ele está devolvendo ao investidor em relação ao dinheiro inicial aplicado. É essencial para que você saiba se um negócio é lucrativo ou não, analisando a capacidade que ele tem de gerar uma renda positiva. A rentabilidade de um investimento imobiliário é obtida através de um cálculo simples – fácil de executar, porém fundamental para qualquer pessoa que deseja realizar negócios bem-sucedidos no ramo imobiliário.

Como funciona o cálculo de rendimento?

O cálculo do rendimento é o que vai informar ao investidor o quanto o seu investimento imobiliário está sendo capaz de oferecer de retorno, em pontos percentuais. E é um cálculo bastante simples, precisando apenas definir dois valores relacionados ao seu imóvel. Para isso, devem ser considerados todos os custos que o imóvel gerou, para então compará-los ao valor que ele está fornecendo como renda. Mas quais são os valores que devem ser considerados no cálculo?

Calculando o Capital Inicial

Para o primeiro valor a ser utilizado, a quantia deve ser a soma de todos os custos fixos e variáveis que foram investidos no imóvel. Os mais básicos são o custo do próprio imóvel e os impostos referentes a ele – mas cuidado! Fique também de olho nas outras despesas, porque o imóvel deve ser capaz de cobrir estes gastos.

No processo de calcular o rendimento do investimento imobiliário, diversos fatores devem ser considerados para compor o Capital Inicial. Isso inclui o custo de aquisição do imóvel, que é a quantia inicial despendida para adquiri-lo. Além disso, a inclusão de mobília e acabamentos existentes também entra nesse cálculo, representando gastos adicionais relacionados à estrutura e decoração.

Reformas ou manutenções necessárias são elementos essenciais a serem considerados, pois representam investimentos adicionais que podem impactar diretamente o valor e a atratividade do imóvel. O imposto de renda associado à propriedade é outra despesa que entra no cálculo, proporcionando uma visão abrangente dos custos envolvidos.

As despesas com documentação, muitas vezes subestimadas, também fazem parte do Capital Inicial. Elas envolvem todos os custos associados à legalização do imóvel, incluindo taxas e registros. Gastos com serviços de assessoria ou corretoras imobiliárias entram na equação, representando custos para garantir uma transação suave e bem assessorada.

Além desses elementos mais comuns, outros valores investidos, que podem variar significativamente, também são considerados. Esses podem incluir gastos específicos relacionados ao contexto do investimento, proporcionando uma análise abrangente dos custos totais associados ao imóvel. Essa abordagem detalhada é fundamental para um cálculo preciso do rendimento e uma avaliação completa do retorno sobre o investimento imobiliário.

Todos estes valores somados constituem o Capital Inicial. Tendo feito o levantamento desta quantia, você deve analisar o montante que está recebendo: o valor de locação do imóvel. Este é o seu Lucro Líquido Mensal, o segundo a ser encontrado.

Calculando o rendimento entre Lucro Líquido Mensal e Capital Inicial

Com estas duas quantias em mão, o cálculo já pode ser feito. Primeiramente, você deve pegar o valor do seu Lucro Líquido Mensal e multiplicá-lo por 100. Em seguida, divida este resultado pelo valor do seu Capital Inicial, e pronto! O resultado deste cálculo é o seu rendimento em pontos percentuais.

Por exemplo, se você adquiriu um imóvel, todos os custos envolvidos para deixá-lo pronto para locação resultaram em um somatório de R$ 300 mil, e o valor de locação é de R$3 mil por mês, o cálculo do rendimento dará o resultado de 1%. Isso significa que, a cada mês, você estará recebendo um retorno de 1% do valor investido. Se você pudesse alugar este mesmo imóvel por R$5 mil mensais, o rendimento seria de 1,66% – um aumento de 0,66% ao mês.

No caso de investimento imobiliário para venda, o cálculo é similar – basta trocar o valor do Lucro Líquido Mensal pelo valor de revenda do imóvel. Assim, o rendimento deste investimento imobiliário será a multiplicação do seu preço de revenda por 100, para então dividi-lo pelo seu custo de aquisição ou construção.

Vamos analisar o que aconteceria se, em vez de alugar, você comprasse o mesmo imóvel que no exemplo anterior – com custos de aquisição e documentação de R$300 mil. Vamos supor que você conseguisse revendê-lo por R$340 mil. Neste cenário, o cálculo do rendimento do seu investimento imobiliário resultaria em uma taxa de 113% do valor inicial – ou seja, 13% de lucro.

Se, antes de revender o imóvel por R$340 mil, você investiu R$15 mil em reformas, este valor também deve ser incluso no cálculo. Neste caso, os R$340 mil devem ser divididos por R$315 mil – o que resultaria em um rendimento de 107,9%, ou um lucro de 7,09% em cima do valor de investimento.

E o tempo de retorno do investimento imobiliário?

Com o cálculo do rendimento, é possível descobrir outro aspecto importante: o tempo de retorno do seu investimento imobiliário. O tempo de retorno é, basicamente, quantos meses ou anos você terá que esperar para que o investimento compense o valor investido inicialmente e passe a gerar lucro. Tendo feito o cálculo do investimento, descobrir o tempo de retorno é fácil: basta analisar quantos meses serão necessários para que a soma dos rendimentos chegue na meta de 100%.

No exemplo apresentado anteriormente, concluímos que o imóvel para locação, quando cobrado um aluguel com valor de R$3 mil, possuía uma taxa de rendimento de 1%. Neste cenário, seriam necessários 100 meses de locação para que o investimento compensasse o valor investido – o que resulta em uma espera de 8 anos e 4 meses, aproximadamente.

No caso em que este imóvel seria locado por R$5 mil, o seu rendimento subiria para 1,66%. Isso pode não parecer um aumento muito expressivo à primeira vista, mas analisando o tempo de retorno é possível ver a diferença: neste caso, seriam necessários apenas 5 anos para que o seu investimento imobiliário fechasse o seu tempo de retorno e passasse a gerar lucro.

E você, já sabia como calcular o rendimento dos seus investimentos imobiliários? Se quiser aprender mais sobre como investir em imóveis, confira nosso artigo “Imóvel para revender ou alugar: qual a melhor escolha?” e descubra ainda mais sobre o mundo dos investimentos imobiliários!

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