Muito focado nas taxas de capitalização? Entenda porque você pode ser o próximo sacrifício

Todo investidor sabe a importância de analisar com cuidado os diversos aspectos de um investimento para garantir a segurança do seu patrimônio antes de fazer uma aplicação financeira de qualquer tipo. Quando se trata de investimentos imobiliários, uma das análises mais populares entre os investidores é a comparação das taxas de capitalização das propriedades, que auxiliam a eleger as melhores opções de aplicação com base no seu potencial de lucro.

No entanto, muitos investidores caem no erro de dar atenção demasiada às taxas de capitalização para tomar as suas decisões de negócio, negligenciando vários outros aspectos que podem comprometer a saúde das suas aplicações. Por conta disso, podem se surpreender com frustrações e dores de cabeça, vendo que não estão conseguindo se beneficiar do retorno esperado ou até mesmo lidando com prejuízos relativos aos seus investimentos.

Para evitar estes problemas, é essencial compreender as limitações das taxas de capitalização e o impacto que outros aspectos podem ter na capacidade de uma propriedade de gerar lucro. Entenda neste artigo por que você não deve focar somente nas taxas de capitalização para definir o rumo dos seus negócios e veja outros aspectos que deve levar em consideração para garantir a saúde dos seus investimentos imobiliários.

Como funcionam as taxas de capitalização

Também chamada de cap rate, as taxas de capitalização são um indicador que evidencia o valor do rendimento sobre a quantia investida na aplicação em pontos percentuais. Ou seja, ela ajuda o investidor a compreender quanto do seu investimento ele estará recebendo em um período definido de tempo, seja ele um mês, um ano ou cinco anos.

O cálculo é bem simples: começamos por estimar o rendimento bruto da propriedade em um tempo determinado e reduzir o valor das despesas relativas à sua manutenção, para então dividir o resultado pelo preço de aquisição do imóvel. Por exemplo, para um imóvel com preço de 300 mil reais, que é locado pelo valor de R$3.000,00 mensais e que possui um custo de R$2.500,00 entre despesas diversas – como impostos, pagamento da administração e seguro – a taxa de capitalização anual é de 11%.

No cálculo anual, multiplicamos o rendimento mensal por 12 e reduzimos o valor das despesas, chegando a um total de R$33.500,00. Dividindo este valor pelo preço de R$300.000,00, o resultado é 0,11. Basta multiplicar o resultado por 100 para termos a resposta em pontos percentuais.

Utilizando as taxas de capitalização em investimentos

As taxas de capitalização são muito utilizadas por serem uma forma fácil e prática de fazer comparações entre várias opções de investimento. Com este indicador, fica muito simples visualizar o potencial de lucro de cada propriedade, assim como os imóveis que permitem um retorno mais rápido do investimento realizado.

Assim, é muito útil na hora de descartar opções e de analisar qual empreendimento oferece mais retorno para cada real investido. Conhecendo as taxas de capitalização médias dos imóveis de uma área, você pode também estimar qual deve ser o retorno da sua propriedade para que o investimento compense.

O que as taxas de capitalização não mostram

Por mais que sejam bons instrumentos para analisar o potencial de lucro dos investimentos imobiliários, as taxas de capitalização promovem uma visão muito específica e limitada da realidade da propriedade. Elas não são capazes de considerar outros fatores de risco que podem derrubar o retorno provido pelo imóvel e, por isso, devem ser analisadas em conjunto com outros aspectos.

No caso dos investimentos imobiliários para locação, a vacância é um dos maiores problemas que podem ser enfrentados pelo investidor. Um imóvel com taxa de capitalização alta pode render menos na realidade do que uma propriedade com valor de aluguel mais baixo, porém que se mantém locado sem dificuldades.

Por isso, é muito importante analisar a demanda por aquele tipo de imóvel específico na área em que está localizado, assim como comparar os preços praticados pelo mercado naquele bairro para saber se a sua aproximação para o cálculo pode ser confiada. Outro ponto a atentar é a qualidade física do empreendimento, evitando futuros gastos com reformas e manutenções que façam o seu potencial de retorno diminuir.

Podemos também citar a documentação da propriedade, que deve ser checada para garantir que o imóvel está completamente legalizado e não se surpreender com despesas posteriores para regularizar a papelada. Considerando estes e outros aspectos, é possível fazer uma análise muito mais ampla da situação do investimento para complementar os cálculos da taxa de capitalização, resultando em uma decisão com maiores chances de sucesso.

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