Selic a 14,75%: o início de um ciclo que muda o jogo

A Selic caiu para 14,75% ao ano. Parece um ajuste pequeno, mas não é. Depois de quase dois anos com juros no topo, o primeiro movimento de queda marca uma virada de ciclo. E é justamente nesse ponto que o mercado começa a se reposicionar, antes da maioria perceber.

O contexto explica a mudança. A dívida pública encostou em 78% do PIB e o risco fiscal deixou de ser um debate técnico. Virou pressão concreta sobre a economia. O Banco Central respondeu. E esse primeiro corte é menos sobre o número e mais sobre o sinal.

O mercado não espera confirmação. Ele antecipa. Por isso, quem reage apenas quando a queda se torna evidente costuma entrar atrasado. O movimento começa antes de ganhar manchete.

No crédito imobiliário, o impacto é direto. Cada queda de um ponto percentual na Selic pode colocar até 215 mil novas famílias no acesso ao financiamento. Isso amplia a base de compradores, aumenta a demanda e tende a pressionar os preços. O efeito não é imediato nos imóveis, mas começa no crédito.

Existe ainda um fator estrutural. O imobiliário combina três forças no mesmo investimento: geração de renda, valorização do ativo e proteção contra a inflação. Além disso, permite alavancagem. E como reage mais lentamente do que o mercado financeiro, cria uma janela de oportunidade para quem se posiciona antes.

Mesmo com juros ainda elevados, o setor já mostrou força. 2025 fechou com 423 mil unidades vendidas, um dos maiores volumes da história. Para 2026, a expectativa é de crescimento de 16% no crédito imobiliário. Isso considerando um cenário em que o custo do dinheiro ainda não caiu de forma relevante.

Agora projeta o que acontece quando esse crédito realmente destrava.

Esperar mais queda parece prudente, mas costuma ser o erro clássico. Quando a oportunidade se torna óbvia, o ganho mais relevante já ficou para trás. Entrar no final do ciclo é aceitar retornos menores.

A questão não é se o mercado vai reagir. É se você vai estar posicionado quando isso acontecer.