Os 3 tipos diferentes de empréstimo imobiliário (e seus prós e contras)

4 minutos
|06/03/2020
Os 3 tipos diferentes de empréstimo imobiliário (e seus prós e contras)
Investimento Imobiliário

Você sabe quais são os tipos diferentes de empréstimo imobiliário? Ou, ainda, qual é mais vantajoso para o seu perfil como comprador? Para quem não está familiarizado com a operação, é possível que existam oportunidades únicas de financiamento sendo perdidas.

No artigo de hoje, falaremos um pouquinho sobre cada modalidade, seus prós e contras. Acompanhe a seguir.

1. Empréstimo Imobiliário pelo SFH (Sistema Financeiro de Habitação)

Essa modalidade de empréstimo imobiliário foi criada e regulamentada pela lei 4380/64, voltada para contratos e demais investimentos imobiliários. Administrada pelo Governo Federal, ela é mantida com recursos do FGTS e pelo sistema de poupança e empréstimo brasileiro. Seu tipo de garantia pode se dar por meio de hipoteca ou alienação fiduciária.

Dentre as regras do SFH, fiscalizadas pelo Banco Central, vale destacar a de valor máximo do financiamento. O valor máximo de financiamento muda de acordo com o estado. Em São Paulo, Minas Gerais, Rio de Janeiro e no Distrito Federal, por exemplo, o limite é de R$ 950.000,00. Já nos demais estados, o valor máximo é de R$ 850.000,00.

A principal vantagem do Sistema Financeiro de Habitação são suas taxas de juros, que não passam de 12% ao ano, no máximo. Não à toa, o SFH é a modalidade de empréstimo imobiliário mais utilizada no Brasil. Além disso, existem outras vantagens. É possível utilizar o FGTS para abatimento do valor das prestações. Também é permitido renegociar o financiamento em até 50% do prazo.

A desvantagem do empréstimo imobiliário pelo SFH, porém, é uma grande impossibilidade de utilização por quem é investidor. Isso porque o imóvel financiado pelo SFH tem apenas finalidade habitacional, e na cidade onde o comprador já reside ou trabalha. Também é preciso ficar atento ao cálculo das parcelas, que podem ser:

  • SAC (Sistema de Amortização Constante): fixa durante 12 meses na amortização da dívida. Juros recalculados mensalmente sobre o saldo devedor.
  • Tabela Price (Sistema Francês de Amortização): prestações não sofrem alteração, com parcelas compostas por juros no início e com amortização crescente para que o valor seja fixo.

2. Empréstimo Imobiliário pelo SFI (Sistema de Financiamento Imobiliário)

Criada pela Lei 9.514, a modalidade SFI permite um empréstimo imobiliário máximo muito além da CFH. Por conta disso, ele se torna mais interessante para quem pode lidar com taxas de juros mais elevadas. Isso se dá também por conta do tipo de financiamento que sustenta o SFI, que é o mercado de capitais.

Tanto pessoas físicas quanto empresas podem optar por esse tipo de empréstimo imobiliário. Sua principal vantagem, além de permitir imóveis de valor mais elevado, está na possibilidade em adquirir empreendimentos comerciais e empresariais.

Em contrapartida, há a questão dos juros. O SFI conta com taxas ilimitadas. Portanto, é preciso se manter atento! É um empréstimo imobiliário recomendado para quem já tem um relacionamento há mais tempo com a instituição financeira que oferece essa modalidade.

3. Carteira Hipotecária

Essa modalidade é semelhante ao SFI, mas é um tipo mais abrangente, já que não trata-se de uma categoria de crédito em si. A Carteira Hipotecária pode ser qualquer operação fora do modelo do SFH que citamos antes. Não existem regras por lei, ms vale a regulamentação interna dos bancos, que financiam essa modalidade de empréstimo imobiliário com os próprios recursos.

A vantagem da Carteira Hipotecária é que não há limite de valor máximo ou de prazos. Os bancos podem financiar de 30% a 60% do valor do imóvel. A desvantagem, nesse caso, recai novamente sobre os juros, que podem variar de 14% a 18%. A condição do imóvel também é diferenciada, ficando hipotecado como garantia pelo banco.

Você já conhecia esses tipos de empréstimo imobiliário? O seu perfil de investimento se alinha melhor a qual modalidade no momento? Compartilhe sua experiência com a gente nos comentários. Até a próxima!

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