O que é taxa de vacância no mercado imobiliário?

Quem busca investir em imóveis e está inserido no mercado imobiliário percebe que o termo taxa de vacância é recorrente neste nicho de negócios. E não é por menos: ela permite que o investidor seja capaz de avaliar o investimento e estimar o seu retorno.

Dessa forma, ela é muito relevante na hora de analisar as oportunidades de investimentos em empreendimentos imobiliários – precisando sempre ser considerada pelos investidores que procuram fazer negócios bem-sucedidos.

No entanto, compreender o conceito da taxa de vacância pode ser um pouco confuso, e muitos investidores têm dúvidas sobre como analisar os seus empreendimentos. Confira, a seguir, o que é a taxa de vacância e como ela influencia os seus investimentos.

O que é a taxa de vacância?

No mercado imobiliário, a palavra vacância é utilizada para caracterizar as áreas não locadas de um empreendimento – ou seja, é o contrário de ocupação. Enquanto a taxa de ocupação define o percentual dos espaços de uma entidade efetivamente ocupada com locatários, a taxa de vacância simboliza as áreas que ainda estão disponíveis. Em outras palavras, o termo taxa de vacância serve para representar qual o percentual de unidades de um empreendimento que se encontra vago.

A definição da taxa de um empreendimento é muito simples: basta dividir a quantidade de unidades vagas pela soma total dos espaços. Por exemplo, se um centro comercial possui o total de 10 lojas construídas, sendo que 8 delas estão ocupadas e 2 estão disponíveis, o cálculo de vacância deste empreendimento resultará na quantidade de 20% – enquanto a sua ocupação será de 80%.

Qual a relação da taxa de vacância com a economia?

A taxa de vacância tem uma relação muito íntima com a economia, remetendo diretamente à quantidade de demanda dos imóveis e às oportunidades de investimento. Em momentos de economia aquecida, aumenta a movimentação do mercado imobiliário: as pessoas e empresas tendem a alugar casas e escritórios, expandindo a ocupação e aumentando a demanda. Assim, a taxa de vacância cai, o que significa que existem poucas áreas vagas e muita competição por espaços de qualidade.

Em momentos de congelamento econômico, por outro lado, o mercado imobiliário desacelera com a diminuição da demanda por imóveis, o que constitui momentos de maiores taxas de vacância.

E como a taxa de vacância influencia os investimentos?

Quando a economia está aquecida, existe um crescimento na procura por imóveis. Para os investidores imobiliários, esse é um ótimo momento para aluguéis e vendas: com a maior demanda por espaços, as taxas de vacância caem, os imóveis valorizam e os preços sobem, gerando maior retorno dos investimentos. Neste cenário, o poder está com os proprietários, que contam com muitos interessados e podem ditar o retorno desejado.

Esses momentos de baixa taxa de vacância e grande perspectiva de crescimento para a economia incentivam as construtoras e realizarem novos empreendimentos, pois a tendência é o aumento de demanda por imóveis, que deve ser suprida. Dessa forma, com os novos imóveis, a taxa de vacância aumenta.

Quando isto ocorre de forma equilibrada, não é um problema, pois significa apenas que o mercado possui imóveis de qualidade para a sua demanda. No entanto, a entrega de muito mais unidades do que o necessário para o mercado faz com que as taxas de vacância sejam muito altas, desvalorizando os imóveis e passando novamente o poder de escolha para os inquilinos.

Momentos de retração econômica também caracterizam maior vacância, pois diminui o número de interessados em imóveis – o que reduz os preços de compra e locação. No entanto, isso também não é necessariamente ruim: para quem tem poder de compra, são bons momentos para realizar negócios com valores baixos, necessitando um menor investimento inicial.

Além disso, cada tipo de empreendimento é atingido pela taxa de vacância de forma diferente. Em áreas comerciais, taxas altas de vacância podem ser bastante negativas, pois diminuem a atração de pessoas e desvalorizam muito as suas unidades. No entanto, em prédios residenciais, por exemplo, a taxa não influencia tanto na qualidade do espaço. Por isso, é importante analisar cada caso para saber se a taxa de vacância está a favor do seu investimento ou não.

E a taxa de vacância financeira, o que é?

No mercado imobiliário, o termo taxa de vacância também pode ser relacionado à área financeira, mais especificamente ao retorno dos recursos investidos. Chamada de taxa de vacância financeira, essa é uma outra análise que pode ser realizada sobre o seu empreendimento, para definir qual a porcentagem de retorno você está recebendo em comparação à capacidade de retorno possível que o seu negócio tem.

Seu cálculo é bem similar ao da taxa de vacância de espaços: deve ser dividida a vacância financeira, que é a quantidade de dinheiro esperado que você está deixando de ganhar, pela soma total de retorno esperado pelo seu empreendimento.

Para exemplificar, vamos supor que você tem 10 lojas em um centro comercial. Somadas, elas têm a capacidade de gerar uma renda de R$100 mil por mês em aluguel. No entanto, seus empreendimentos estão rendendo apenas R$70 mil mensalmente – o que representa uma vacância financeira de R$30 mil a cada mês. Desta forma, a taxa de vacância financeira do seu empreendimento é de 30% – o que significa que ele está operando 30% abaixo da sua capacidade de geração de retorno.

É importante notar que a taxa de vacância financeira se diferencia bastante da taxa de áreas que vimos anteriormente. Nos exemplos que citamos, perceba que apesar de o cálculo da taxa de vacância de espaços ter resultado em apenas 20%, a financeira foi de 30%. No entanto, esses dois resultados podem se referir a análises do mesmo empreendimento. Mas por que isto acontece?

Em investimentos imobiliários, podem existir unidades que geram maior retorno do que outros – seja por ter o tamanho maior, ser melhor localizadas, ou possuir mais comodidades. Dessa forma, a taxa de vacância financeira nem sempre vai ter o mesmo resultado que a vacância de espaços, porque as unidades vagas podem representar uma quantidade maior ou menor de retorno em relação às outras.

No nosso exemplo, podemos supor que as duas lojas não alugadas possuem um aluguel mais alto do que a média das demais. Se cada uma tiver um aluguel de R$15 mil, por exemplo, a vacância já alcança o valor de R$30 mil. Da mesma forma, as 8 lojas restantes e que estão locadas rendem os R$70 mil que você está recebendo de retorno – o que resulta em uma média de R$8.750 por cada loja, quase a metade da renda recebida pelas duas que estão vagas.

Você já sabia como funciona a taxa de vacância? Conhecia a importância dela para um investimento bem-sucedido? Descubra como fazer bons negócios em nosso artigo sobre como fazer um investimento em imóvel econômico e até a próxima.