As armadilhas da alienação fiduciária para investidores de imóveis desatentos

Enquanto o investimento imobiliário pode oferecer muitos benefícios e grande segurança para o capital aplicado, os investidores de imóveis devem se manter atentos durante o processo de escolha e transferência das suas propriedades na hora de fazer uma nova aplicação para evitar problemas. Entre os entraves que podem ocorrer no andamento do negócio e complicar a realização de um investimento, sem dúvidas a alienação fiduciária é uma das maiores dores de cabeça de um investidor de imóveis desatento.

Por isso, é importante estar bem informado a respeito de como funciona este tipo de garantia e de que forma ela pode impactar nos seus negócios. Embora já exista no mercado há muitos anos, em 2017 a alienação fiduciária sofreu algumas alterações e novos regramentos – e continua sendo um ponto que gera muitas dúvidas em grande parte dos investidores de imóveis.

Por isso, preparamos este artigo para explicar o que é este processo e resolver alguns dos principais questionamentos a respeito da sua aplicação na área imobiliária. Confira a seguir como funciona a alienação fiduciária em bens imobiliários e descubra como os investidores de imóveis podem evitar armadilhas nos seus negócios.

O que é a alienação fiduciária?

A alienação fiduciária existe desde a edição da Lei nº9.514, em 1997, mas sofreu várias alterações em suas regras com a Lei nº13.645 de 2017, juntamente com várias outras leis do direito imobiliário. Basicamente, a alienação fiduciária de um imóvel se caracteriza pela oferta de um bem imobiliário como garantia do fiduciário, ou credor, de que terá uma dívida paga pelo fiduciante, ou devedor.

Assim, o credor recebe a propriedade e posse de um bem imobiliário como garantia de um débito, que deve ser quitado pelo devedor para que a propriedade efetiva do imóvel volte a ser (ou venha a ser, dependendo do caso) dele. A alienação fiduciária foi criada principalmente para proporcionar uma forma de garantia que permitisse a rápida recuperação do capital, em caso de inadimplência do comprador.

Como funciona a alienação fiduciária em imóveis?

Todo o processo começa com um contrato, que especifica os termos da alienação. A partir disso, os direitos são passados ao credor, até que a dívida seja quitada. Quando isso ocorrer, a propriedade passa a ser do devedor.

Caso o devedor deixe de pagar o empréstimo e o tempo de carência disposto no contrato seja cumprido, o Registro de Imóveis passa a notificar o fiduciante da necessidade de pagar sua dívida. São feitas até duas tentativas de notificação, que podem ser feitas a familiares ou até mesmo vizinhos em caso de suspeita de ocultação.

Depois de considerado notificado, o devedor tem um prazo de até 15 dias para pagar todos os valores que ele deve até aquela data. No entanto, se a inadimplência for mantida, a propriedade do imóvel passa a ser consolidada em favor do credor e, depois de 30 dias, ele pode promover a alienação do imóvel e levar o bem a leilão para venda.

A que aspectos os investidores de imóveis devem estar atentos?

Os bens que estão sob regime de uma ação fiduciária podem ser utilizados pelo devedor enquanto ele quita a sua dívida com o credor. No entanto, ele não pode comercializar o bem antes da quitação da dívida. Assim sendo, a venda de um imóvel nesta situação é irregular, pois o devedor não tem a propriedade do espaço para fazer a transferência.

Isso significa que um novo comprador que adquire um bem em ação fiduciária pode enfrentar muitos problemas no futuro. Enquanto o credor é quem tem os reais direitos sobre o imóvel, os investidores de imóveis que se vêem nesta situação não podem fazer uso do bem, uma vez que a transação não foi feita de forma regular.

Todo o mundo sabe que as transações envolvendo o mercado imobiliário tendem a ser bastante burocráticas. Com muitos documentos envolvidos, é fácil se perder na hora de conferir se está tudo regular a respeito do imóvel. No entanto, é importante que os investidores de imóveis se atentem para exigir a apresentação de documentos como a matrícula do imóvel e a certidão negativa de ônus reais, por exemplo, que comprovam a inexistência de pendências a respeito do bem.

Outra dica é contar com assistência profissional na hora de fazer a transação. Um especialista na área imobiliária será capaz de analisar a documentação da propriedade e ajudar os investidores de imóveis a fazer negócios com muito mais segurança. Da mesma forma, procure por empresas confiáveis para investir, garantindo que todo o processo seja feito de forma regular e você não tenha que lidar com problemas legais no futuro.

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