Quais os riscos ao investir em fundos imobiliários?

Você já pensou em investir em fundos imobiliários? Essa é uma forma de investimento que ganhou popularidade entre os brasileiros nos últimos anos – principalmente entre os investidores que conseguem enxergar todas as oportunidades do mercado imobiliário, mas não desejam fazer a aquisição de um imóvel por conta própria.

Em uma primeira análise, investir em fundos imobiliários parece uma ótima alterativa. Trata-se de uma solução para ter acesso aos ganhos proporcionados pelo mercado imobiliário sem a necessidade de fazer altos investimentos ou ter que lidar pessoalmente com toda a burocracia envolvida.

Porém, é preciso fazer uma análise mais profunda sobre os riscos que podem estar envolvidos nessas operações. Afinal, toda atenção é necessária quando falamos sobre o investimento das suas reservas financeiras, não é?

Investir em fundos imobiliários pode ser uma operação de risco quando o investidor não conhece todos os detalhes dela. Neste artigo, descubra quais são as principais características que merecem a sua atenção.

Como funcionam os fundos imobiliários?

Compreender o funcionamento dos fundos imobiliários é o primeiro passo para acertar no seu investimento. A lógica por trás de um fundo de investimento imobiliário (FII) é muito simples: reunir diversos investidores com o objetivo de aplicar os seus recursos em negócios relacionados ao mercado imobiliário – seja no desenvolvimento de empreendimentos imobiliários ou em imóveis prontos.

A forma de obtenção de renda do fundo imobiliário é explorar o retorno com a locação, arrendamento, venda de imóveis e outras atividades relacionadas ao setor imobiliário. Para que isso aconteça de forma organizada e os ganhos sejam divididos, existe a figura da instituição financeira – que fica responsável por constituir o fundo e captar os recursos.

Cada fundo de investimento imobiliário tem um regulamento próprio, que dispõe sobre a política de investimento, a distribuição dos rendimentos auferidos entre os cotistas, prazo de duração do investimento, entre outras informações fundamentais.

Geralmente, existe um prazo mínimo de duração do fundo em que os cotistas não podem retirar o seu dinheiro. Após esse período, grade parte dos fundos imobiliários tem um prazo de duração indeterminado e os investidores que desejam sair devem vender as suas cotas.

Riscos de investir em fundos imobiliários

Na teoria, apostar em fundos imobiliários parece ser um ótimo investimento. Entretanto, na prática, as coisas nem sempre saem como o planejado. Reunimos alguns dos principais riscos que existem nessa forma de investimento:

1. Variação da renda

A renda de um investimento em fundos imobiliários é muito variável. O investidor precisa investir na bolsa, ou seja, sempre existe a possibilidade de o papel desvalorizar e causar perdas.

Entre os fatores que podem causar oscilações nos preços dos fundos imobiliários estão: os fundamentos do fundo, condições econômicas do mercado imobiliário, variações nas taxas de juros do país e a relação entre oferta e demanda.

2. Ausência de liquidez

Após investir em fundos imobiliários, obter o seu dinheiro de volta com rapidez pode ser um grande problema. Talvez, no momento em que você necessite recuperar o seu investimento através da venda das suas cotas, não existam compradores interessados.

Da mesma forma, pode ser que você precise realizar a venda das suas cotas em um momento em que elas estejam desvalorizadas – diminuindo a rentabilidade ou gerando prejuízo. Essas situações relacionadas às variações na oferta e demanda geram duas situações de grande risco:

1. Precisar vender as suas cotas a um valor menor do que o desejado;
2. Esperar por tempo indeterminado até que apareça um comprador disposto a adquirir as suas cotas com valores que estão dentro das suas expectativas.

3. Distribuição das cotas entre os investidores

Os fundos de investimento imobiliário negociam em mercado aberto, o que pode resultar em diversas situações relacionadas aos cotistas – como a concentração de grande parte das cotas nas mãos de um único investidor. Nesse caso, existe o risco de que esse cotista tome decisões visando o seu próprio interesse, deixando de lado o dos outros cotistas.

Além disso, quando um cotista concentra mais do que 25% das cotas do fundo, a legislação prevê que o fundo imobiliário perde a vantagem tributária de isenção de Imposto de Renda, impactando diretamente nos resultados do seu investimento.

Outro risco relacionado aos cotistas do fundo imobiliário é a diluição ocorrida quando o fundo realiza uma chamada de capital para novos empreendimentos. Com o aumento do número de cotistas, você perde participação no capital do fundo e recebe uma parcela menor no momento da distribuição de renda.

4. Risco de sinistro e eventos inesperados

Investir em fundos imobiliários também traz o risco de lidar com situações inesperadas que afetam negativamente a rentabilidade – podendo gerar grandes prejuízos. O investimento em um shopping que vai à falência ou em um prédio que sofre um desabamento pode acabar com todo o dinheiro investido.

5. Vacância e inadimplência

Nos casos de fundos de investimento que possuem a renda ligada à locação de imóveis, é preciso entender que a remuneração mensal está relacionada diretamente ao sucesso desses empreendimentos. Quando não existem pessoas interessadas em alugar os imóveis ou os ocupantes estão inadimplentes, a sua renda também fica comprometida.

6. Gestão e administração do fundo

Os principais riscos relacionados a investir em fundos imobiliários podem estar ligados à gestão e administração do fundo. Por ser um investimento que reúne diversos cotistas, e é necessária a intervenção de uma instituição externa, você tem uma liberdade muito pequena sobre o seu investimento.

É preciso ficar atento às taxas de administração cobradas pela instituição e, também, buscar conhecer melhor a idoneidade da organização para evitar complicações. Assim como você tem um interesse financeiro no investimento, a instituição também está em busca das alternativas mais lucrativas.

Considerando a necessidade de lidar com um terceiro que fica entre o seu investimento e os imóveis, muitos investidores preferem investir diretamente na compra de imóveis – sem recorrer aos fundos de investimento. Essa é uma forma de ter mais liberdade sobre os investimentos e garantir uma propriedade material em seu nome.

Você já conhecia os riscos de investir em fundos imobiliários? Como você enxerga essa opção de investimento? Deixe o seu comentário e até a próxima.