Qual é uma boa taxa de capitalização para investimentos imobiliários?

5 minutos
|05/05/2020
Qual é uma boa taxa de capitalização para investimentos imobiliários?
Investimento Imobiliário

Saber analisar o potencial de retorno e o desempenho dos investimentos imobiliários é fundamental para quem quer render o seu dinheiro com o mercado de imóveis. Para ajudar a visualizar o comportamento de diferentes propriedades e avaliar as oportunidades mais vantajosas para os seus negócios, os investidores contam com uma série de ferramentas, sendo uma das mais importantes o cálculo da taxa de capitalização.

A taxa de capitalização é utilizada para descobrir qual o rendimento de um negócio. Mas, mais do que isso, ela pode ser empregada como um recurso poderoso para definir as melhores opções de investimento e ajudar a gerir as suas aplicações de forma mais rentável e lucrativa.

Descubra neste artigo como calcular a taxa de capitalização dos seus investimentos imobiliários, como saber se a sua cap rate está boa e de que forma você pode utilizar este indicador para gerir os seus negócios.

O que é a taxa de capitalização?

A taxa de capitalização, também conhecida como cap rate, é uma forma de analisar o rendimento recebido de investimentos imobiliários em relação ao capital investido. No caso, é avaliado o quanto o retorno fornecido pela locação de um imóvel compensa o dinheiro aplicado, gerando lucro para o seu proprietário.

Como calcular a taxa de capitalização de um investimento?

O cálculo do cap rate de investimentos imobiliários é bastante simples, e precisamos de apenas duas informações para começar: o valor da locação da propriedade e o seu valor de mercado. A partir disso, vamos dividir o valor de locação anual deste imóvel, ou seja, a soma de 12 alugueis, pelo valor de compra do espaço. Ao multiplicar o resultado por 100, temos a taxa de capitalização do investimento apresentada em pontos percentuais.

Vamos ver como isto se aplica em um exemplo prático. Imagine que você está considerando investir em um imóvel que custa R$400.000,00, e após uma breve pesquisa você conclui que este valor está de acordo com o praticado pelo mercado para este tipo de propriedade. Verificando com corretoras e imobiliárias, você descobre que o valor de locação de espaços similares a este nesta região é de R$2.500,00 por mês.

O cálculo da taxa de capitalização para este investimento será o seguinte: o valor de locação, que é 2.500, multiplicado por 12 meses e então dividido pelos 400.000 cobrados pela sua aquisição. Ao multiplicar o resultado por 100, descobrimos que o cap rate deste imóvel é de 7,5% – ou seja, a cada ano o investidor irá recuperar 7,5% do valor investido no negócio.

O que é uma boa taxa para investimentos imobiliários?

É neste momento que a análise pode ficar um pouco mais complicada. Para saber se a taxa de capitalização do investimento é boa ou não, é necessário levar em consideração outros critérios de análise. Primeiramente, é necessário entender que a margem de retorno pode variar bastante de um negócio para outro, a depender do tipo de imóvel, da sua localização e do mercado local.

De forma geral, o resultado do nosso exemplo é uma boa taxa de capitalização para um negócio imobiliário. Para ter uma visão mais clara do mercado em que seu investimento se localiza, é possível comparar a cap rate do negócio em questão com simulações do retorno promovido por outros imóveis similares da região.

O aluguel costuma ser reajustado anualmente de acordo com a inflação, utilizando como base o índice IGP-M ou IPCA, normalmente. Por isso, é conhecido como um rendimento real: ele oferece de retorno este valor, mais o percentual da inflação anual. Para uma inflação de 4%, por exemplo, o caso citado teria uma cap rate de 11,5%, somando os 7,5% do cálculo mais os 4% da inflação do período.

Você pode utilizar este resultado final para analisar o retorno deste investimento imobiliário em relação ao desempenho de outros tipos de aplicação disponíveis, como a poupança, CDB ou títulos públicos. Com isto, é mais fácil perceber o valor do lucro recebido ao comparar diferentes cenários de investimento.

Como posso usar a taxa de capitalização para gerir meus negócios?

Calculando a cap rate dos seus investimentos imobiliários, você adquire informações preciosas a respeito do seu rendimento e consegue comparar com muito mais facilidade diferentes negócios. Além de utilizar a taxa de capitalização para escolher a melhor alternativa de investimento dentre várias opções, é possível empregar este recurso para avaliar os negócios que você já tem na sua carteira e identificar os menos vantajosos, mantendo sempre seus investimentos renovados e lucrativos.

No entanto, é importante pontuar que o cap rate analisa exclusivamente o retorno promovido pelo investimento. Assim, ele deve ser aliado a uma avaliação profunda dos riscos envolvidos em cada aplicação para que seja utilizado de forma eficiente.

Você já sabia como utilizar a taxa de capitalização nos seus investimentos imobiliários? Continue acompanhando o blog da Vitacon para mais conteúdos preparados para investidores, ou confira nossas oportunidades de investimento. Visite nosso site, esperamos você!

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