Bitributação: como evitá-la nos seus investimentos imobiliários

5 minutos
|06/04/2020
Bitributação: como evitá-la nos seus investimentos imobiliários
Investimento Imobiliário

Quando falamos de investimentos imobiliários, uma das maiores dores de cabeça dos investidores é, sem dúvidas, as taxas e tributações. Com muita burocracia envolvida, é fácil se perder no meio dos impostos devidos – o que não apenas pode gerar prejuízo, como também pesadas sanções para o investidor.

Neste sentido, é importante conhecer como funcionam estes detalhes financeiros dos investimentos imobiliários para estar preparado e saber como evitar estes problemas. Para ajudar neste processo, preparamos este artigo com o intuito de elucidar um adversidade que é uma incógnita a muitos investidore: a bitributação.

Confira a abaixo o que é a bitributação, de que forma ela pode afetar os investimentos imobiliários, e como você pode proteger os seus negócios e evitar perder dinheiro com este problema.

O que é a bitributação?

Antes de explicar o que é a bitributação, é necessário entender um pouco melhor como funciona o sistema tributário brasileiro. A Constituição Federal de 1988 foi o que estabeleceu quais tributações são de responsabilidade de cada ente federativo. Em outras palavras, definiu que fatos geradores seriam de competência da União, dos Estados e dos Municípios, respectivamente.

Assim, a Constituição afirma que cada ente tem a responsabilidade de aplicar tributos nos objetos de sua competência exclusivamente: um órgão não pode tributar um fato gerador de competência de outro, nem permitir que outro aplique tributos em algo que está sob sua responsabilidade. Cada um deve atuar tão somente dentro das suas competências, que não se misturam.

A bitributação ocorre, então, quando dois entes aplicam tributos sobre o mesmo fato gerador. Se isto ocorre, é sinal de que um órgão está invadindo a competência do outro, o que é ilegal – afinal, a Constituição estabelece claramente a responsabilidade de cada um e veda a tributação de fatos geradores que não são da sua competência. Na prática, isto costuma acontecer por um conflito de competências quanto ao objeto sendo tributado.

Como a bitributação pode afetar os investimentos imobiliários?

No caso dos investimentos imobiliários, os principais tributos de posse e transferência de propriedades recai sob responsabilidade da União e do Município. Enquanto a União é responsável por tributar renda e proventos de qualquer natureza, assim como a propriedade territorial rural, o Município tem entre as suas competências a tributação de propriedade predial e territorial urbana e a “transmissão ‘inter vivos’, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis”. Estes são os casos do Imposto de Renda sobre o lucro da venda do bem imobiliário, de competência da União, e o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) e o Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU), de competência do Município, por exemplo.

Um caso muito comum de bitributação em investimentos imobiliários é a cobrança concomitante do IPTU, de competência do Município, e do ITR, de responsabilidade da União. Isto acontece quando existe incerteza quanto a se um imóvel está localizado em área urbana ou rural, o que faz com que o proprietário possa ser tributado duas vezes por entes diferentes pelo mesmo fato gerador.

O que é o bis in idem?

Quando falamos de bitributação, outro termo muito citado é o bis in idem. É importante conhecer estes dois termos e saber que, apesar de parecidos, eles não são a mesma coisa.

Enquanto a bitributação é uma confusão na cobrança de tributos por parte de dois órgãos diferentes, o bis in idem ocorre quando um mesmo ente aplica duas tributações diferentes para um mesmo objeto. Ao contrário da bitributação, esta prática não é considerada ilegal. Entretanto, esta não é uma situação muito comum para investimentos imobiliários.

Como evitar a bitributação nos negócios imobiliários?

Primeiramente, é essencial que o investidor esteja sempre atento aos tributos que estão sendo cobrados dos seus investimentos imobiliários. Lembramos que a bitributação é uma prática inconstitucional e é direito do investidor pagar somente o que lhe é devido.

Como os tributos podem resultar em grandes quantias no que se refere a investimentos de custo significativo, como no caso dos imóveis, outra dica interessante é procurar ajuda profissional para resolver este aspecto dos seus investimentos imobiliários. Pagar impostos incorretamente pode reduzir significativamente a margem de lucro de um investimento, enquanto cometer erros como a omissão de bens ou o atraso no pagamento incorrem em punições ainda mais pesadas.

Neste sentido, contratar um contador ou fazer uma assessoria tributária é um investimento que vale a pena ser considerado. Além de garantir que você não está perdendo dinheiro com erros na tributação, o investidor tem a segurança de que seus bens não estão em situação irregular e não será surpreendido com multas ou sanções posteriormente.

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