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Moradia e investimento

Imprensa • 07/02/2022 • min. Moradia e investimento

Publicado por Meio & Mensagem*

Bem-posicionada desde 2017, quando o mercado enfrentava um período de lentidão nos negócios, a incorporadora Vitacon, segundo o CEO Ariel Frankel, passou por uma sequência de resultados fortes em 2020 e 2021, registrando R$ 1 bilhão de vendas, entre produção e lançamentos. O crescimento, nos últimos três anos, ficou entre 15% e 20%. Mesmo para 2022, anos em que a Selic caminha para dois dígitos – o que já começa a representar um desafio ao setor -, ele prevê resultados positivos. Afinal, lembra, para executar algo bem no mercado imobiliário, é preciso ter feito um bom preparo de terreno e o que vem à tona, hoje, estava sendo trabalhado dois, três anos antes. Com isso, espera repetir a média de crescimento, já que “produto tem” e a equipe que segue confiante e num ritmo de vendas que se não é de outros tempos em que empreendimentos eram vendidos completamente no primeiro mês, ainda seguem num ritmo “bacana”. Na entrevista a seguir, o executivo comenta o cenário de mercado, o nicho em que a Vitacon atua e as novas formas de serviços e de se relacionar com a vida urbana, o que levou até a uma parceria com a Centauro, anunciada no final de janeiro.

Mercado Selic

De 2014 e 2018, o mercado imobiliário entrou numa esteira lenta por questões políticas e macroeconômicas, e ficou uma demanda reprimida. Antes de 2014, vinha muito forte. Sempre que há demanda reprimida e estabilização de preços, gera oportunidade de entrada, tanto para o investidor, que vê um momento maior, quanto aos usuários que talvez não tenham tomado a decisão (de compra) dois, três anos antes. O mercado de 2018 até 2021 teve resultados bastante positivos. Primeiro, pela demanda reprimida, depois, aumento de crédito imobiliário, não só pelos bancos, mas por fintechs e outras empresas, que vêm ampliando linhas de crédito mais transparentes e rápidas; e a taxa de juro estava baixa, o que incentivava investimento e barateava o crédito imobiliário. Começamos 2022, com um desafio maior em função da taxa de juros e o cenário macro mais incerto, juntando eleição e outras reformas. Porém, o mercado imobiliário costuma dar oportunidades ao investidor, que será seletivo e vai escolher o que seja bom em médio e longo prazos. Tem um racional de diversificação, de proteção e rentabilidade da carteira.  O mercado um pouquinho mais lento, com volatilidade, é quando esse tipo de investidor bem embasado, que tem informação e visão, consegue fazer bons negócios. Do ponto de vista do usuário, o país tem uma taxa de crescimento vegetativo positiva; as cidades crescem, as famílias crescem, as pessoas casam, se divorciam, mudam seus estados de vida. Então, a expectativa para este ano é similar, talvez um pouquinho mais lento que ano passado, principalmente perto das eleições. Mas, de novo, a volatilidade permite também uma escolha, uma alternativa mais flexível em relação ao poder de compra e à forma como se negocia. E estamos confiantes.

Perfil e expansão

Criamos fama pelo apartamento compacto, estúdios e até um micro apartamento. Fizemos o menor apartamento da América Latina, de 10 metros quadrados, pois a lei permitia. Hoje, não consegue fazer menor que 18, 20 metros quadrados. Mas a Vitacon se especializou, primeiro, no propósito de reinventar a vida das pessoas na cidade, ou seja, gerar mais qualidade de vida. As pessoas fazem a opção entre ter mais tempo e/ou morar mais inteligente e, eventualmente, mais compacto: quero ir a pé para o trabalho, vou abrir mão de ter uma sala muito grande. E desenhamos empreendimentos super tecnológicos e com poucas e excelentes áreas comuns -  academia de primeira linha, coworking, lavanderia, cozinha compartilhada. São “extensões” da própria moradia. Tem um ambiente de rooftop, de integração, de trabalho. Tudo isso faz nosso empreendimento versátil e quem compra e usa e vai desde jovens universitários e famílias menores. Em comum, eles têm o desejo por simplificar a vida. Entendem que ter menos IPTU, menos espaço utilizado e um condomínio muito bem pensado facilita. Temos uma inteligência de uso do espaço, que vai do estúdio ao apartamento de 180 metros. Mas com um público que cresce no entendimento de como melhorar a vida, desde 20 e poucos anos até o de 70 anos para cima. Muita gente em diferentes momentos de vida, o divorciado, o expatriado, a família moderna que não tem filhos ou cada um mora no seu cantinho.  E são Paulo tem um turismo de negócios e de lazer gigantescos, o que nos faz navegar bem. Este ano deve ser um dos mais fortes da companhia e com inovações também em tecnologia, dados, trazendo novidades em produto e serviços. Hoje, estamos em São Paulo, tanto na área mais nobre quanto na adjacente, próximos de estações de metrô, e bastante fortes nas zonas oeste e sul. E temos recebido convites interessantes para criar empreendimentos que sejam referências em outras cidades. É possível que entre 2022 e 2023 a gente veja crescer investimentos em cidades e locais estratégicos, nas principais capitais fora de São Paulo também.

Olhar de Marketing

Nós vemos muito além do mercado tradicional, que vende um apartamento ou um metro quadrado. Vendemos mais tempo e qualidade de vida. Aqui, o termo “expert em renda imobiliária” é forte porque ao produto são acopladas soluções que conferem boa rentabilidade ao longo do tempo; tem uma correção de ganho e apreciação, mais a rentabilidade que depende da característica do imóvel e dessa expertise. Nossa comunicação está muito voltada a esse lifestyle e investimento imobiliário, dependendo de quem é o público. O próximo passo é investir bastante em tecnologia, sistemas e dados, tanto ao que acontece dentro do empreendimento, quanto ao mercado, tendências, pesquisas constantes que fazemos, pois, assim, sanamos uma dor ou incômodo que o cliente tenha. Nosso mindset é enxergar o imóvel como meio para que as pessoas atinjam seu objetivo financeiro e contentamento no dia a dia e não “Entreguei a sua chave. Obrigado, nos vemos”. Quando entregamos um empreendimento, as lideranças vão até lá. Primeiro, para estar presentes e nos colocar à disposição para o 2º tempo, ajudar a mobiliar, alugar pensar em soluções. Isso tem muito a ver com nossa forma de pensar e DNA, e nos permite essa abrangência e falar de parcerias estratégicas para trazer novos serviços e produtos ao ecossistema, para que o cliente tenha mais solução e experiência. O marketing e a comunicação vão mais por esse caminho.

Novos serviços

No grupo, temos a Housi, que desenvolve outros serviços de moradia. É a primeira plataforma de serviços de moradia por assinatura no Brasil, e até no mundo, quando começamos pesquisar. Permite que a pessoa que queira alugar um apartamento, seja por um ano, seis meses, um mês ou uma semana o faça. É para o cliente que comprou o imóvel pensado em usar parte do tempo e buscar uma rentabilidade quando não usa, por exemplo. Tem a visão de transformar o mercado imobiliário em algo simples e fácil, seja para comprar, alugar ou como investimento, assim como o mercado financeiro, que costuma ter liquidez e facilidade de fazer negócio e alocar recursos. É um planejamento de investimento e moradia. O mercado imobiliário brasileiro começou a se profissionalizar há uns 25, 30 anos, quando grandes fundos iniciaram alocação de recursos no mercado corporativo, de escritórios, e, na sequência, no logístico. Nos países mais evoluídos, o residencial com esse cunho de renda já existe e é até o maior mercado. Natural até, porque numa cidade de 10 milhões de pessoas são milhões de moradias. E não tem milhares de escritórios e/ou espaços logísticos. Então, no nicho que comentei, há mais de sete anos decidimos ter empreendimentos 100% para renda, ou seja, geridos pelo nosso grupo. A Housi faz gestão tanto de decoração quanto de locação. Não tem conflito de um está querendo alugar, outro não; um está barato, outro está caro; um está bonito, outro feio; e cria aquela salada que atrapalha a boa rentabilidade do empreendimento. A demanda está super forte. Os prédios operando em São Paulo têm ocupação acima de 85%. E essa gestão profissional permite que você faça os movimentos que queira. Tem um fundo de reserva que permite que a cada X anos dê um upgrade numa tecnologia, numa situação. Se a cidade está cheia, com muitos eventos, aproveita para equilibrar o preço com inteligência e dinamismo de dados. Se o cenário está mais devagar, pode mudar o período, o preço, colocar ou tirar novos itens. É um jogo bastante específico de know-how adquirido ao longo desses anos. E é uma alegria ter sido algo no qual acreditamos lá atrás, mesmo com os juros mais altos, um cenário não tão óbvio. Hoje, vemos esse mercado ativo no Brasil, e, começando por São Paulo, ganhando força. Já temos fundos internacionais investindo e outras empresas indo por esse caminho. Já é uma boa realidade, mas incipiente e que tem um horizonte enorme de crescimento.

Gentilezas urbanas

Um dos movimentos que começamos há um ano foi o “ReinventaSP”. Como nosso propósito está ligado à reinvenção da vida na cidade, propusemos desenvolver lugares compartilhados, começando nos terrenos onde, futuramente, faremos negócios. O ReinventaSP promove gentilezas urbanas. Ano passado, fizemos uma praça aberta em um dos terrenos, entre Campo Belo e Brooklyn, com espaço para pet, wi-fi; as pessoas podiam socializar no bairro. Este ano, a praça passou a ter quatro, cinco vezes o tamanho que tinha -  de 300 metros quadrados indo para 1.500 a 2.000 metros quadrados – literalmente com a gente, em parceria com a Centauro, colocando um monte de estrutura de esporte e uma parte de gastronomia, para que a pessoa possa além de fazer seu exercício, conectar tendências da cidade em mobilidade e estar num ambiente em que convive, toma seu cafezinho (a Vitacon Arena Centauro funcionará por seis meses). Temos beach tennis, corrida, basquete, vôlei, alongamento, num ambiente totalmente aberto, de graça, para que o bairro, nossos clientes e redes parceiras usem de uma forma bacana, tendo essa experiência com a marca, mas também evoluindo e aprimorando o dia a dia delas com esporte e saúde, que tem tudo a ver com nosso pilar de wellness. Estamos começando a parceria com a Centauro e teremos outras para arenas futuras e/ou complementar o que existe dentro desta. As marcas que tiverem complementação, a mesma visão e agreguem valor ao conceito vão estar lá. Estamos muito contentes em lançar mais um projeto “para” a cidade, do que somente atender um nicho de clientes e fazer uma marketização tradicional.

Texto: Roseani Rocha 

Imagem: Divulgação/Vitacon

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